La garantie achat et relogement

Dans le patrimoine existant

De manière conventionnelle, LMH soumet la présente opération d’accession au dispositif de garanties de rachat et de relogement visé aux articles L 411-2 al 9 et R 443-2 du CCH, dont les dispositions sont ci-après partiellement reprises pour la parfaite information de l’acquéreur :

» (…) III.- La garantie de rachat peut être demandée, par lettre recommandée avec avis de réception, pendant un délai de quinze ans suivant le transfert de propriété du logement, si, au jour de la demande, les conditions suivantes sont remplies :
a) Le logement est occupé à titre de résidence principale ;
b) La demande visant à bénéficier de la garantie de rachat est faite par l’accédant ou, en cas de décès de celui-ci, par ses descendants directs ou son conjoint occupant le logement au jour du décès et intervient dans un délai d’un an suivant la survenance de l’un des faits générateurs suivants
– décès de l’accédant, de son conjoint ou d’un descendant direct occupant le logement avec l’accédant ;
– mobilité professionnelle de l’accédant impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement ;
– chômage de l’accédant d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi ;
– invalidité reconnue de l’accédant soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, soit par délivrance par le président du conseil départemental de la carte de mobilité inclusion comportant la mention « invalidité » prévue à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles, soit par délivrance par la commission précitée de la carte d’invalidité prévue à l’article L. 241-3 du même code, dans sa rédaction antérieure au 1^er janvier 2017 ;
– divorce de l’accédant ;
– dissolution d’un pacte civil de solidarité dont l’accédant était partie.

L’organisme, ou toute personne morale avec laquelle l’organisme a conclu une convention à cet effet, est tenu de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale, ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l’option.
Toutefois, ce prix de rachat peut être diminué de 1,5 % au plus par année écoulée entre la sixième et la quinzième année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale ou, en cas de location-accession, le transfert de propriété a eu lieu.

Ce prix peut, en outre, être minoré des frais des réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l’usage normal du logement ou de la vétusté de ses installations. Ces frais de réparation sont fixés sur la base du montant le moins élevé des trois devis à produire par l’organisme ou la personne morale mentionnée ci-dessus relatifs aux réparations à effectuer.

IV.- La garantie de relogement peut être demandée, par lettre recommandée avec avis de réception, par l’accédant ou, en cas de décès, par son conjoint, dans les quinze ans qui suivent le transfert de propriété du logement et dans un délai d’un an suivant la survenance de l’un des faits qui conditionnent l’octroi de cette garantie. Elle est soumise aux conditions suivantes :
a) Les conditions d’éligibilité à la garantie de rachat mentionnées au III sont satisfaites. Toutefois, la garantie de relogement ne peut être ouverte si le fait générateur de la revente du logement est la mobilité professionnelle de l’accédant ;
b) Le logement doit avoir fait l’objet d’une promesse de vente au moment où est effectuée la demande de bénéfice de la garantie de relogement ;
c) Les revenus de l’accédant ou, en cas de décès, de son conjoint, n’excèdent pas les plafonds de ressources maximum fixés par l’autorité administrative pour l’attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l’article L. 351-2 et dont l’accès est soumis à des conditions de ressources.

La garantie de relogement consiste, pour l’organisme ou toute personne morale avec laquelle l’organisme a conclu une convention à cet effet, à proposer à l’accédant ou, en cas de décès à son conjoint, trois offres écrites de relogement dans un logement locatif correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un délai de trois mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie.

Le bénéficiaire de la garantie dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise de la dernière offre pour exprimer son accord. À l’expiration de ce délai, la garantie cesse de s’appliquer s’il n’a pas accepté l’une des trois offres qui lui ont été proposées.

V.- Les contrats de vente de logements prévoyant les garanties mentionnées au présent article reproduisent les dispositions du III et du IV.

VI.- Pour l’application du présent article, est assimilée au conjoint la personne vivant en concubinage avec l’accédant ou le partenaire avec lequel l’accédant a conclu un contrat en application de l’article 515-1 du code civil.

En location-accession et en VEFA

Les opérations d’accession sociale à la propriété sécurisées font partie du service d’intérêt économique général, tel que défini par l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Ainsi, dans certaines circonstances, le ménage-accédant peut demander le rachat de son logement, à un prix convenu, et/ou le relogement dans le parc social.
L’organisme Hlm-vendeur doit alors racheter le logement, et/ou faire des offres de relogement, selon les modalités rappelées infra, dès lors que sont justifiées des conditions d’éligibilité par le demandeur.

Ces conditions et les modalités de mise en œuvre des garanties sont précisées d’une part, par l’article R. 443-2 du CCH, et, d’autre part, pour les opérations de location-accession agréées PSLA par l’arrêté du 26 mars 2004 modifié (relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière).

Pour une complète information de l’accédant, le contrat de vente ou de location-accession PSLA doit reproduire les dispositions réglementaires de l’article R. 443-2 (III et IV) du CCH.
L’article R. 443-2 du CCH précise que la personne vivant en concubinage avec l’accédant ou le partenaire avec lequel l’accédant a conclu un PACS est assimilé au conjoint.

En matière de location-accession PSLA, il résulte de l’article 27-1 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, définissant la location-accession à la propriété immobilière, que lors de la mise en œuvre de la garantie de relogement, les offres de relogement ne font pas l’objet de la procédure d’attribution des articles L. 441-2 et suivants du CCH, lorsque le vendeur est un organisme Hlm.